摘要：目前，关于精装房的交付标准并没有法律规范作出具体的要求。然而精装房的特殊性决定了其对于装修质量有着更高的要求，比如空气质量等。但是如果业主与开发商在商品房预售合同中没有作出关于交付标准的特别约定，业主并不能以交付房屋的空气质量不符合相关文件规定为由主张开发商违约。类似纠纷在司法实务中日趋常见，相关装饰装修验收标准法律位阶较低且不具统一性，很难成为业主抗辩开发商的有力依据。所以，根据精装房的特点，修改并完善目前的住宅交付使用标准是保护业主权益，保障房地产市场健康发展的必然选择。

关键词：精装房；住宅交付使用标准；房地产市场

中图分类号：DF525 文献标识码：A 文章编号：1674―4853（2014）01―0105―04

一、问题的缘起

2011年1月25日，王某与上海某房地产有限公司（以下简称某房地产公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定王某向某房地产公司购买系争房屋。某房地产公司定于2011年12月31日前将该房屋交付给王某。合同第10条约定，系争房屋实现交付的条件是某房地产公司取得系争房屋《住宅交付使用许可证》。合同第13条约定，该房屋符合本合同第10条约定的交付条件后，某房地产公司应在交付之日前10天书面通知王某办理交付该房屋的手续，王某应在收到该通知之日起10日内，会同某房地产公司对该房屋进行验收交接；除合同另有约定外，若王某延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由王某自行承担。王某经某房地产公司书面催告后仍未在指定的期限内办理该房屋的验收交接手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，某房地产公司对房屋的交付责任已经履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格。2011年12月23日，某房地产公司取得系争房屋的《新建住宅交付使用许可证》，2011年12月16日，某房地产公司向王某发出《房屋交付通知书》，主要内容为某房地产公司为王某办理系争房屋交付手续的时间为2011年12月30日。2012年1月16日，王某向某房地产公司发函称，王某在收到某房地产公司的交房通知后对房屋进行查看发现了房屋甲醛、TVOC等室内环境检测项目严重超标，违反《上海市住宅装饰装修验收新标准》中关于房屋环境质量标准的强制性规定，房屋验收不合格，不具备交付条件，拒绝按照某房地产公司要求交付签字、接收钥匙。遂涉诉。

王某诉称：系争房屋甲醛、TVOC等室内环境检测项目多项超标，不符合环境质量标准的强制性规定，上述问题严重影响其正常居住使用，且存在安全隐患，是双方未在约定时间完成交付的原因。故请求判令某房地产公司交付符合环境质量标准的房屋，并承担逾期交付合格房屋的责任。

某房地产公司辩称：系争房屋已经依法取得《新建住宅交付许可证》，且已取得了上海宝峒建设工程质量检测有限公司出具的室内环境质量检测报告，检验结果为符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求。所以，系争房屋满足合同约定交付房屋的条件，王某无故拒绝与我司完成交接，所造成的迟延交房损失应当由其自己承担。

一审法院认为，根据合同约定，某房地产公司应于2011年12月31日前将系争房屋交付王某，房屋交付时应取得《住宅交付使用许可证》。某房地产公司于2011年12月23日取得《新建住宅交付使用许可证》，且按照约定提前10日通知王某交接系争房屋，王某无故拒绝接收房屋，应当自行承担相关损失。王某不服提起上诉称原审判决对系争房屋存在严重环境污染问题这一事实没有认定，存在严重疏漏，请求二审法院撤销原判决，支持自己一审时的诉求。

二审法院认为，本案的争议焦点有二：

（1）房屋环境质量是否合格。

（2）房屋环境质量不合格是否导致某房地产公司违约。

二、争议焦点及分析

（一）房屋环境质量的认定标准

精装房相对于毛坯房而言，主要差别在于精装房多出的房屋装修工程部分，为了应对时代发展的需求，中央和地方政府纷纷发布各种规范和标准：《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、《商品住宅装修一次到位实施导则》、《上海市新建住宅全装修扩大试点工作实施意见》、《上海市新建住宅全装修试点工程室内环境监测实施意见》、《上海市住宅装饰装修验收新标准》等。其中较具代表性的是：

（1）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）。该规范对新建、扩建和改建的民用建筑工程室内环境污染控制标准作出了较为详细的描述。规定民用建筑工程以及室内装修工程应当在完工7天之后，工程交付使用之前进行质量验收。验收方法为抽样检查，抽检有代表性的房间室内环境污染物浓度，抽检数量不少于5%，并不得少于3间，等等。可以看出，该规范是针对整个工程的环境监测标准。

（2）《上海市住宅装饰装修验收新标准》（DB31/30-2003）。该标准直接将对象划定为具体的每一套住宅。其要求住宅在装修完工7天后或交付使用前应当进行室内空气质量验收。与《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）不同的是该标准针对的是单套住宅的环境监测要求。

本案中，某房地产公司取得环境质量验收报告的依据是《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，而王某的依据则是《上海市住宅装饰装修验收新标准》。《民用建筑工程室内环境污染控制规范》是国务院建设部颁布的国家性标准，《上海市住宅装饰装修验收新标准》是上海发布的地方性标准，其差别主要在于前者是针对工程整体的验收标准，而后者则是对每个房屋提出的要求。一般而言，即便工程整体符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求也无法排除开发商关于单个房间不符合环境检测标准的责任。所以，某房地产公司以其取得的关于楼盘整体的环境质量检测合格报告对抗王某针对单套房屋取得的环境质量检测不合格报告的意见是没有法律依据的。

（二）房屋环境质量问题并不当然构成违约

从合同约定角度来讲，尽管我国的新建房屋交付许可规范尚未将精装房的情况考虑在内，开发商以毛坯房的交付标准取得精装房的交付使用许可证，但这属于立法滞后及执法疏漏的问题，某房地产公司按照合同要求满足了取得房屋交付使用许可证、产权证等合同约定的交房条件，已经符合了合同约定的交房条件。双方并未在合同中约定系争房屋的环境质量标准，不能将之认定为某房地产公司的合同义务。 从法律义务来讲，《民用建筑工程室内环境污染控制规范》和《上海市装饰装修验收新标准》都属于参考性的技术标准，效力尚未达到强制性法律规定的位阶，不足以导致合同相关条款无效，所以双方约定的交付条件依然有效。而《上海市装饰装修验收新标准》属于地方性标准，《民用建筑工程室内环境污染控制规范》效力更高，在二者存在不统一的情况下，采用哪一标准作为审判依据尚不确切。

同时，《上海市装饰装修验收新标准》规定：“房屋在检验中发现该项工程不符合验收要求时，施工方应进行整改，然后对整改项目进行复检，直至符合要求”。这条规定意味着该标准对于不符合环境检测标准的房屋，首先要求的是施工方进行整改并进行复验，直到符合标准为止。王某仅以一次环境质量检测的不合格报告为依据拒绝收房不符合该标准的规定，其依此主张某房地产公司未能如期交房，要求某房地产公司承担违约责任显然亦没有法律依据。

总之，按照《上海市装饰装修验收新标准》的规定，系争房屋确实存在环境质量不合格之处，但这不足以造成某房地产公司违约。

三、法律对策

经过二审法院的悉心释法和调解，双方当事人达成和解，王某撤诉。案件审理结束，却为我们留下了很多思考。随着经济的迅速发展和人们生活节奏的加快，精装房以其显现出来的优势，将在很长的一段时间内占据房地产市场的绝大份额。而目前我国商品房预售制度的规制对象还仅限于毛坯房，由精装房引发的新问题面临着无法可依或者依据较为混乱的局面，业主维权受阻。随着人们生活水平的提高，环境质量安全将愈发被人们重视。由精装房的环境质量问题引发的房地产纠纷将会由个案发展为普遍问题，影响社会稳定与和谐。为改善这一局面，适应时代发展的需求，商品房预售制度应当在以下几个方面做出改进，以使类似的房地产纠纷有法可依，开发商和业主各行其是，有章有法。

（一）扩大住宅交付使用许可规定的调整范围

首先，修改《新建住宅交付使用许可规定》，将精装房纳入其调整范围之内，与毛坯房共同构成新建住宅交付使用许可规定的两个类型；其次，以毛坯房和精装房为界限，建立不同的交付标准体系，或者以毛坯房的交付标准为前提，作出特别规定以规制精装房；最后，将合法有效的精装房环境质量检测报告作为其取得《住宅交付使用许可证》的必要条件，开发商必须提供装修部分的各种合格证明，房地资源局方可为其颁发《住宅交付使用许可证》。

（二）细化对精装房环境检测的标准和条件

房屋环境是涉及到人身安全的问题，细化和提高对精装房环境质量检测的标准和条件势在必行。首先，将精装房的环境质量检测标准放入新建住宅交付使用许可规定中，将之作为精装房交付使用的必要条件；其次，借鉴《上海市住宅装饰装修验收新标准》和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中的规定并进一步统一和细化。对检测时间（比如，一次检测或者多次检测）、检测方法（比如，抽检还是全检，通风状态或者密闭状态、家具柜门开启或者关闭状态）、监测点（比如，客厅由于通风状态良好有害气体含量较低，而厨房、书房的甲醛等含量较高）、各种有害物质在各个监测点的含量要求等作出更加具体的规定；最后，规定开放商按照以上要求取得交付使用许可证之后，若发现房屋依然不符合环境质量检测标准的，购房者有权利拒绝整改而直接解除合同并主张违约损失。

（三）严格环境检测市场的准入条件

将精装房的环境质量检测标准纳入新建住宅交付使用许可规范中后，房地资源部门依据环境质量检测部门出具的报告决定是否向开发商颁发《住宅交付使用许可证》。所以，改变目前环境质量检测行业鱼龙混杂的状况显得尤为重要。首先要提高环境质量检测市场的准入标准，对从事该行业的企业资格进行严格审核，优化该市场的行业环境：其次，对目前的环境质量检测市场进行清理，及时清理不符合资质要求的企业，以保证该市场的良好秩序；最后，对于环境质量检测单位应当给予合理的监督和管理，明确规定其出具虚假检测报告的法律责任，以避免其寻租行为。

参考文献：

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